ธุรกิจค้าปลีกพัฒนาอย่างมากมาย ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา โมเดลธุรกิจใหม่ๆปรากฏขึ้นอย่างหลากหลาย โดยเฉพาะในพื้นที่เมืองหลวงและปริมณฑล
(1)
ฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต
โมเดลธุรกิจค้าปลีกใหม่ ว่าด้วยผนึกกำลังเครือข่ายศูนย์การค้าสำคัญ ในพื้นที่เมืองหลวงเกิดขึ้น เคยนำเสนอมาแล้ว เริ่มต้นจากโมเดลรามคำแหงของเดอะมอลล์ เชื่อมโยงศูนย์การค้าชานเมือง3แห่ง เมื่อเกือบ 3 ทศวรรษที่แล้ว จนมาสู่ภาคใหม่ เพื่อยึดพื้นที่ใจกลางเมืองหลวง กำลังขับเคี่ยวกันในปัจจุบัน ด้วยแผนการ เชื่อมโยง และพัฒนาศูนย์การค้าเดิม เชื่อมต่อกับศูนย์การค้าใหม่ ผลึกกำลังเครือข่ายศูนย์การค้าขนาดใหญ่ เป็น“แม่เหล็ก” สร้างแรงดึงดูดให้มากยิ่งขึ้น
ภาพที่ปรากฏ เป็นเกมการแข่งขันทางธุรกิจใหม่ที่เร้าใจ ระหว่าง กลุ่มสยามพิวรรธน์( สยามเซ็นเตอร์ –สยามดิสคัฟเวอรี่-สยามพารากอน) กลุ่มเซ็นทรัล(ชิดลม-เซ็นทรัลเวิรล์ด –เซ็นทรัลเอ็มบาสซี) กับกลุ่มเดอะมอลล์ (เอ็มโพเรียม – เอ็มสเฟียร์ –เอ็มควอเทียร์)
ขณะเดียวกันในพื้นที่ชานเมืองและปริมณฑล การแข่งขันของเครือข่ายค้าปลีกขนาดใหญ่ ดำเนินไปอย่างเข้มข้นเช่นกัน ภาพใหญ่เป็นไปตามแนวคิดพื้นฐานเดียวกัน ทั้งนี้เนื่องจากทำเลรอบนอกกรุงเทพฯ ยังมีพื้นที่ขนาดใหญ่ โมเดลธุรกิจค้าปลีกในรูปแบบใหม่ที่ใหญ่กว่าเดิม จึงปรากฏขึ้น
Super regional mall ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ มีพื้นที่เช่ามากกว่า 74,000ตารางเมตร โดยมีผู้เช่าหลัก(anchors )อย่างน้อย 3 ราย รวมทั้งมีร้านค้ารายย่อยจำนวนมาก ด้วยสินค้าที่หลากหลาย รวมทั้งสินค้าแฟชั่น ทั้งนี้เป็นศูนย์การค้าที่ให้บริการพื้นทีรอบๆเป็นวงกว้าง( ตามคำนิยาม International Council of Shopping Centers , http://www.icsc.org/ )
โครงการ Mega bangna โดย บริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ ร่วมทุนกับ IKEAเครือข่ายธุรกิจระดับโลกแห่งสวีเดน เปิดตัวในปี 2552 ถือเป็นพัฒนาการรูปแบบค้าปลีกที่มีขนาดใหญ่ ครั้งสำคัญ ในพื้นที่ชุมทางชานเมือง ทิศตะวันออก ได้สร้างกระแสค้าปลีกรูปแบบใหม่ —Super regional mall อย่างเป็นจริงเป็นจัง จากนั้นโครงการขนาดใหญ่ในโมเดลเดียวกัน ได้ผุดขึ้นในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ เกือบทุกทิศทาง
แท้จริงแล้วอาจถือได้ว่า Super regional mall เคยเกิดขึ้นมาแล้วก่อนหน้านั้นมากว่าทศวรรษ ในช่วงเวลาที่ค่อยราบรื่นนัก “ธุรกิจตระกูลเก่าแก่ที่มีดินแปลงใหญ่ในย่านรังสิต –ตระกูลหวังหลี เปิดศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ฟิวเจอร์พาร์ค รังสิตเมื่อปี 2538 เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ อาจถือเป็นโมเดลเริ่มต้นของ super regional mall ซึ่งเกิดขึ้นขนานใหญ่ในช่วงไม่กี่มานี้” ผมเคยนำเสนอเป็นประเด็นไว้ในข้อเขียนชุดเดียวกันนี้ (ลมหายใจค้าปลีก ดาวกระจาย)
เรื่องราวฟิวเจอร์ พาร์ค รังสิต เกี่ยวข้องกับตระกูลธุรกิจเก่าแก่ของไทย
“หวั่งหลี” เป็นตระกูลธุรกิจเชื้อสายจีนเก่าแก่ ของสังคมไทย ก่อร่างสร้างฐานในยุคก่อนสงครามโลกครั้งที่สอง ผ่านประสบการณ์ ทั้งด้านรุ่งโรจน์ในยุคเครือข่ายการค้าชาวจีนโพ้นทะเล และช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่ไม่ดีนัก ในยุคผลัดเปลี่ยนอำนาจรัฐไทยบางช่วง สิ่งที่เหลืออยู่เป็นตำนานต่อเนื่องช่วงยาวนาน คือธนาคารหวั่งหลี( 2476-2542) แต่ธนาคารไม่อาจผ่านมรสุมช่วงวิกฤติการณ์ปี2540 ไปได้
เรื่องราว เกี่ยวกับ กรณี ธนาคารหวั่งหลี(หรือนครธน) กับวิกฤติการณ์ปี 2540 เป็นช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อ จากการมองโลกในแง่ดีเกินไป ด้วยการเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างครึกโครม สู่การเผชิญวิกฤติการณ์ครั้งร้ายแรงที่สุด ต้องสูญเสียธุรกิจสำคัญ โดยเฉพาะ ธนาคาร และบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ (เรื่องราวภาคพิสดารข้างต้น สามารถหาอ่านได้ในหนังสือ ของผมเอง— The Fall of Thai banking, 2548)
โครงการ ฟิวเจอร์ พาร์ค รังสิต(จุดเริ่มต้นโครงการ ปรากฏในหนังสือที่อ้างถึงด้วย) คือทรัพย์สินชิ้นสำคัญชิ้นหนึ่ง ที่เหลืออยู่ สามารถปรับตัวเข้ากับสถานการณ์ใหม่ๆได้
เป็นไปตามโมเดลการสร้างความมั่งคั่งของธุรกิจดั้งเดิม การสะสมที่ดินเป็นฐานทรัพย์สินที่สำคัญเสมอ เช่นเดียวกับตระกูลหวั่งหลีได้ชื่อว่าถือครองทีดินจำนวนมาก โดยเฉพาะย่านรังสิต ว่ากันว่ามีมากกว่า 1000ไร่ โดยเฉพาะที่เรียกว่า “ฟิวเจอร์ ซิตี้” สองฝั่งถนนวิภาวดี รังสิต มีเนื้อที่รวมกัน 660 ไร่ (ข้อมูลที่เปิดเผย จาก กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์พาร์ค http://futurepf-th.listedcompany.com/) “ฝั่งตะวันออก เป็นที่ตั้งของ ฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และเป็นที่ตั้งของ โฮมโปร, เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์, อินเด็กซ์ลีฟวิ่งมอลล์, เยอรมัน คันทรีเพลส และ ฝั่งตะวันตก เป็นที่ตั้งของตลาดรังสิต รังสิตอพาร์ตเม้นท์เทสโก้ โลตัส และ โชว์รูมรถยนต์ โตโยต้า ฮอนด้า”
ในมิติสำคัญ โครงการฟิวเจอร์ พาร์ค รังสิต ถือเป็นบทเรียนสำคัญของธุรกิจค้าปลีกยุคใหม่ ในฐานะผู้มาก่อน
ทำเล
“โครงการฟิวเจอร์ พาร์ค รังสิต เปิดดำเนินการในปี 2538 เป็น Gateway ของถนนพหลโยธิน และเป็นศูนย์กลางการคมนาคมที่เชื่อมต่อระหว่างกรุงเทพมหานครกับจังหวัดต่าง ๆ ในภาคเหนือภาคกลาง และ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือกว่า 56 จังหวัด มีการคมนาคมที่สะดวก โดยโครงการตั้งอยู่บนถนนพหลโยธิน ช่วงที่เป็นทางแยกไปจังหวัดนครนายกและจังหวัดปทุมธานี นอกจากนี้สามารถใช้เส้นทางถนนวงแหวนรอบนอก ดอนเมือง-โทลเวย์ ทางด่วนขั้นที่ 1 และขั้นที่ 2 ดินแดง- แจ้งวัฒนะ-บางปะอิน” ยุทธศาสตร์ว่าด้วยทำเล ของฟิวเจอรพาร์ครังสิต ข้างต้น แม้เป็นคำอธิบาย มีขึ้นหลังจากเปิดตัวไปแล้วประมาณ หนึ่งทศวรรษ (มาจาก สรุปข้อสนเทศ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์พาร์ค (FUTUREPF) 4ธันวาคม 2549 ) แต่ให้ภาพกว้างอย่างน้อย2 มิติ
หนึ่ง- โครงการค้าปลีกขนาดใหญ่ ควรอยู่ในทำลที่เป็นชุมทางคมนาคมหลักของประเทศ สอง-โครงการข่ายคมนาคมพัฒนาต่อเนื่อง หลังจากฟิวเจอร์ พาร์ค รังสิต เปิดตัวขึ้น โครงข่ายคมนาคมสำคัญ ทั้ง ดอนเมือง-โทลเวย์ ส่วนต่อขยาย, ทางด่วนขั้นที่2 ปากเกร็ด-บางปะอิน ก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงต่อมา (ปี2542) และถนนวงแหวนรอบนอกตะวันตก เสร็จสมบูรณ์ในเวลาต่อจากนั้นไม่นาน (ปี2550) นอกจากนี้ในปัจจุบัน โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต กำลังดำเนินดำเนินการก่อสร้าง
ฐานลูกค้า
“โครงการฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต ตั้งอยู่ในทำเลที่แวดล้อมด้วยโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่มีการขยายตัวมากที่สุดของประเทศไทย(คิดเป็นร้อยละ 40 ในปี 2547 ซึ่งคำนวณจากจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ดอนเมือง หลักสี่ สายไหมจตุจักร ปทุมธานี หารด้วยจำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล) และอยู่ในแหล่งสถาบันอุดมศึกษาถึง 22 แห่ง และโครงการศูนย์ราชการแห่งใหม่บนถนนแจ้งวัฒนะ …โดยเป็นศูนย์การค้าที่ไม่มีคู่แข่งในรัศมี 20 กิโลเมตร” ข้อมูลข้างต้น(อ้างแล้ว) นอกจากให้ภาพพัฒนาการชุมชนชานเมืองของกรุงเทพฯ กลายเป็นเมืองบริวารขนาดใหญ่ตัวยตัวเอง ในเวลาไม่นานนักแล้ว ยังแสดงให้ว่า Super regional mall ตอบสนองฐานลูกค้าที่กว้างมากๆ
ผู้เช่าหลัก
โครงการฟิวเจอร์ พาร์ค รังสิต เป็นไปตามโมเดล Super regional mall เป็นศูนย์การค้าครบวงจรขนาดใหญ่แห่งแรก มีผู้เช่าหลัก 3 ราย “ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ห้างสรรพสินค้าโรบินสัน บิ๊กซีซูเปอร์เซ็นเตอร์” ผู้เช่ารองรายสำคัญอีกหลายราย อาทิ EGV THEATER, POWER BUY (2 สาขา) B2S (2 สาขา) และ TOPS SUPERMARKET ฯลฯ และมีผู้เช่ารายย่อย อีกประมาณ900 ราย
(2)
Mega bangna
แรงปะทะครั้งใหญ่ โมเดลค้าปลีก Super regional mall ในเมืองไทย มีจุดเริ่มต้นที่น่าสนใจ
ฟิวเจอร์พาร์ค รังสิตเมื่อปี 2538 ถือเป็นโมเดลเริ่มต้นของ Super regional mall แต่ถูกคั่นจังหวะด้วยวิกฤติการณ์ทางเศรษฐกิจครั้งใหญ่
ว่าไปแล้วกระแส Super regional mall ในภาพใหญ่ เป็นแนวโน้มที่เกิดขึ้นในเอเชีย ในช่วง2 ทศวรรษที่ผ่านมา เริ่มต้นจาก ประเทศฟิลิปปินส์ ไปยังมาเลเซีย และพุ่งแรงขึ้นในประเทศจีน ปัจจุบันศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดในโลก (พิจารณาจากพื้นที่เช่า) มีชื่อว่า New South China Mall อยู่ในมณฑล Guangdong เปิดตัวเมื่อปี2548
สำหรับประเทศไทย Mega bangna โดย บริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ ร่วมทุนกับ IKEAเครือข่ายธุรกิจเฟอร์นิเจอร์ระดับโลกแห่งสวีเดน เปิดตัวโครงการขึ้นในปี 2552 ถือเป็นจุดเริ่มต้นใหม่ พัฒนาการรูปแบบค้าปลีกที่มีขนาดใหญ่ ครั้งสำคัญ ในพื้นที่ชุมทางชานเมือง ทิศตะวันออก เมื่อเปิดบริการเต็มรูปแบบในปี 2555 ได้สร้างกระแสค้าปลีกรูปแบบใหม่ —Super regional mall อย่างเป็นจริงเป็นจัง จากนั้นโครงการขนาดใหญ่ในโมเดลเดียวกัน ได้ผุดขึ้นในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ โดยเฉพาะโครงการใหญ่ที่สุดของกลุ่มเซ็นทรัล
ที่น่าสนใจ Mega bangna เกิดขึ้น ภายใต้โมเดลและแรงจูงใจทางธุรกิจที่แตกต่าง
Mega bangna เป็นโครงการร่วมทุน ซึ่งมีรายละเอียดบางอย่าง ควรขยายความ เริ่มต้นจากข้อมูล (http://sf-th.listedcompany.com/)ของบริษัทสยามฟิวเจอร์ฯซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นหลักรายหนึ่ง
“ปี2552 เพิ่มทุนจดทะเบียนเป็น 1, 047.09 ล้านบาท โดยจัดสรรให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมในสัดส่วน 1 หุ้นเดิม ต่อ 1 หุ้นใหม่ เพื่อลงทุนในโครงการบางนา ร่วมทุนกับ IKEA… เปิดดำเนินการศูนย์การค้า เมกา บางนา ศูนย์การค้าแนบราบขนาดใหญ่บนถนนบางนา-ตราด กม.8 เมื่อวันที่ 5 พฤษภาคม 2555 โดยร่วมทุนกับ บริษัท อิคาโน่ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทเฟอร์นิเจอร์ระดับโลก จากประเทศสวีเดน ในชื่อ อิเกีย” เป็นที่เข้าใจกันว่า Mega bangna เป็นโครงการใหญ่ที่สุดของสยามฟิวเจอร์ฯ โดยถือหุ้นในบริษัทร่วมทุนในสัดส่วน 49% ที่เหลืออยู่เป็นของ IKANO และบริษัทเกี่ยวข้อง
ดังนั้นจึงประเมินว่า การเกิดขึ้น Mega bangna เป็นแผนการทางยุทธศาสตร์ของ IKANO GROUP อย่างมีนัยสำคัญ
IKANO กับ IKEA มีเรื่องราวและแง่มุมทีแตกต่างกัน แต่เชือมโยงกันด้วย “IKANO ก่อตั้งขึ้นในปี 2531 โดยเป็นของตระกูลของผู้ก่อตั้ง IKEA IKANO ครอบครองลิขสิทธิ์แฟรนไชส์ในการดำเนินกิจการอิเกียในประเทศไทยแต่เพียงผู้เดียว อีกทั้งยังเป็นเจ้าของและบริหารบริษัทต่างๆ ด้านการเงิน อสังหาริมทรัพย์ ค้าปลีก ประกันภัย และการบริหารสินทรัพย์ รวมถึงศูนย์การค้าต่างๆ ในแถบยุโรปและเอเชีย” ข้อความข้างต้นอ้างมาจาก http://www.mega-bangna.com/ กล่าวถึงข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับกิจการในประเทศไทยโดยตรงไว้
ภาพใหญ่ IKEA เครือข่ายธุรกิจเฟอร์นิเจอร์ระดับโลกแห่งสวีเดน มีสาขาเกือบ 300แห่ง ใน 25 ประเทศทั่วโลก มีเรื่องราวเป็นตำนาน ส่วน IKANO ถือเป็นHolding companyของครอบครัว Ingvar Kamprad ซึ่งเป็นผู้ก่อตั้ง IKEA ลงทุนและดำ เนินธุรกิจหลายแขนง มีสำนักงานอยู่ที่ Luxemburg แต่มีฐานธุรกิจสำคัญในสวีเดน(โปรดศึกษาข้อมูลจาก http://www.ikanogroup.com ) มีธุรกิจหนึ่งที่เรียกว่าRetail Asia โดยไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับเครือข่าย IKEA ในประเทศอื่นๆในภูมิภาคเดียวกัน ไมว่า IKEA ที่ใหญ่ที่สุดในเกาหลีใต้ หรือใหญ่มากๆ รองลงมาหลายแห่งในจีน รวมทั้งใหญ่ที่สุดในซีกโลกใต้ที่ออสเตรเลีย
IKANO เกี่ยวข้องกับ IKEA ในภูมิภาคนี้ เริ่มต้นจากสิงคโปร์ เปิดสาขาขึ้นเมื่อ37 ปีที่แล้ว ปัจจุบันมี 2 สาขา จากนั้นจึงมีความเคลื่อนไหวสำคัญ –โครงการ IPC SHOPPING CENTRE ที่กัวลาลัมเปอร์ ประเทศมาเลเซีย ถือโครงการศูนย์การค้าแห่งแรกในภูมิภาคนี้ของ IKANO เปิดตัวขึ้นในปี 2549 ถือว่าสอคล้องกับแผนการใหญ่IKEA เป็นช่วงเดียวกันขยายเครือข่ายเข้าสู่ภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิก โดยเฉพาะประเทศจีน
IPC SHOPPING CENTRE อาจถือเป็นต้นแบบของ Mega bangna ในบางมิติ ก็ว่าได้
แต่ที่แน่ๆ IPC SHOPPING CENTRE เป็นโครงการที่เล็กกว่า Mega bangna มีพื้นที่เช่า เพียง 72,800 ตารางเมตร มีผู้เช่า 150 ราย ขณะที่ Mega bangna มีพื้นที่เช่า 188,400 ตารางเมตร มีผู้เช่าถึง 800 ราย แต่ทั้งนี้โมเดลเหมือนกัน มี IKEA เป็นผู้เช่าหลัก เป็น”แม่เหล็ก”สำคัญ ทั้งสองเป็นศูนย์การค้า IKANO มีบทบาทในการบริหารโดยตรง “We are full owners of the IPC shopping centre linked to our IKEA stores in Kuala Lumpur, and, together with our joint venture partner, we own and operate a one-of-a-kind shopping centre in suburban Bangkok, Mega bangna..”( http://www.ikanogroup.com/retail-asia)
แผนการขยายธุรกิจ Retail Asia ของ IKANO ดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง เป็นยุทธศาสตร์เชิงรุก เชื่อกันว่าได้ศึกษาบทเรียนจากโครงการ Mega bangna เป็นโมเดลธุรกิจ จากรายงานของ IKANO ได้กล่าวถึงโครงการศูนย์การค้าแห่งใหม่ เป็นโครงการที่ 3 ได้เกิดขึ้นแล้ว ที่กัวลาลัมเปอร์ ประเทศมาเลเซีย นับเป็นโครการที่2 ของประเทศนี้ เริ่มต้นอย่างจริงจังตั้งแต่ปี 2556 ภายใต้ชื่อ My TOWN shopping centre
My TOWN shopping centre เป็นโครงการร่วมกับกลุ่มธุรกิจท้องถิ่น ( Boustead Holdings Berhad กลุ่มธุรกิจใหญ่ เก่าแก่ของมาเลเซีย ก่อตั้งในยุคอาณานิคมโดยชาวอังกฤษ) เช่นเดียวกันกรณี Mega bangna ประเทศไทย คาดกันว่า My TOWN shopping centre จะเปิดตัวในปีหน้า( 2559 ) จากนั้น ตามมาด้วยแผนการใหม่ในประเทศไทย
“จากความสำเร็จโครงการเมกาบางนาเป็นไปอย่างดีและต่อเนือง บริษัทจึงจัดตั้งบริษัทร่วมทุนกับอิเกีย(IKEA) เพื่อเริ่มโครงการเมกา 2 ที่ตอบสนองลูกค้าได้ครบทุกภาคในประเทศไทย …จัดตั้งขึ้นเมื่อวันที 22 ตุลาคม 2556…บนเนื้อที250 ไร่ ย่านรังสิต…” รายงานประจำปี2557 บริษัทสยามฟิวเจอร์ฯระบุไว้
แรงกระตุ้น Super regional mall ครั้งใหญ่ในประเทศไทย ก่อให้เกิดแรงปะทะใหม่ๆในธุรกิจค้าปลีก มีความสัมพันธ์โดยตรง กับยุทธศาสตร์ของ IKEA ในระดับภูมิภาค
(3)
Central WestGate
แรงปะทะครั้งใหญ่ โมเดลค้าปลีกขนาดใหญ่ —Super regional mall ในเมืองไทย มีกลุ่มเซ็นทรัลร่วมด้วย
ปรากฏการณ์ Super regional mall ในเมืองไทย มีหลายมิติ เชื่อมโยงกับ พื้นที่ โครงข่ายคมนาคม ผู้คน และธุรกิจรายใหญ่
—พื้นที่รอบนอกด้านเหนือของกรุงเทพฯ เป็นพื้นที่เปิดกว้างกว่าด้านตะวันออก (ที่ตั้งของ Mega bangna ต้นแบบ super regional mall ที่สร้างกระแส และประสบความสำเร็จทางธุรกิจอย่างดีในเมืองไทย) ถือเป็นตำแหน่งยุทธศาสตร์พื้นที่รอบนอกเมืองหลวง สามารถเชื่อมต่อกับพื้นที่ใกล้เคียงอื่นๆได้มากที่สุด กว้างขวางที่สุด
—โครงการโครงข่ายคมนาคม เกิดขึ้นมากมายในบริเวณนี้
“เป็นจุดเชื่อมระบบคมนาคมขนส่งที่สมบูรณ์ เพราะนอกจากเป็นจุดตัดของถนนกาญจนาภิเษก และถนนรัตนาธิเบศร์แล้ว ยังเป็นเส้นมอเตอร์เวย์สายตะวันตก บางใหญ่-บ้านโป่ง จังหวัดกาญจนบุรี เชื่อมต่อท่าเรือทวาย ทะเลอันดามัน ทั้งยังมีทางด่วนขั้นที่ 3 เชื่อมวงแหวนตะวันตกและมอเตอร์เวย์ จังหวัดชลบุรี รวมถึงยังเป็นเส้นทางการเดินรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางใหญ่-บางซื่อ และด้วยเหตุนี้เอง จึงทำให้ Central WestGate กลายเป็นห้างสรรพสินค้าที่ครอบคลุมกลุ่มเป้าหมายกว่า 13 ล้านคน ใน 8 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพฯ, นนทบุรี, ปทุมธานี, อยุธยา, นครปฐม, สุพรรณบุรี, กาญจนบุรี และราชบุรี ซึ่งในอนาคตหากก่อสร้างวงแหวนรอบ 3 เสร็จสิ้น จะครอบคลุมได้ถึง 15 จังหวัด”คำแถลงของบริษัทซ็นทรัลพัฒนา( CPN) เจ้าของโครงการ Central WestGateซึ่งยึดทำเลฝั่งตะวันตกเฉียงเหนือของกรุงเทพ ถือเป็น highlight สำคัญ สามารถสื่อสารกับนักลงทุน และคู่ค้าได้อย่างมีพลัง ในฐานะ CPN เป็นกิจการในตลาดหุ้นและเป็นเจ้าของโครงการธุรกิจค้าปลีกที่มีพื้นที่ให้เช่าจำนวนมาก โดยเฉพาะในประเด็นสามารถเชื่อมโยงยุทธศาสตร์ใหม่เข้ากับการหลอมรวมระบบเศรษฐกิจอาเชียน( AEC –Asian economic community) กับความเป็นไปที่จับต้องได้ ที่ โครงการทวาย ชายฝั่งทะเลอันดามันในประเทศเมียนมาร์
–เช่นเดียวกับพื้นที่ปริมณฑลด้านเหนือ(180องศา) ของกรุงเทพฯ คือพื้นที่ขยายตัวอย่างมาก ของชุมชนเมือง ในช่วงทศวรรษมานี้โดยโครงการบ้านจัดสรร เท่าทีทราบในช่วงไม่กี่ปีมานี้ กลุ่มบริษัทพฤษภา กลายเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อันดับหนึ่งของเมืองไทย เนื่องมาจากมีโครงการส่วนใหญ่ อยู่ในอาณาบริเวณรอบครึ่งวงกลมด้านเหนือของกรุงเทพ
นอกจากนี้เมื่อเชื่อมโยงสู่พื้นที่ใกล้เตียงทีเรียกว่าที่ราบลุ่มเจ้าพระยา ผนึกกลายเป็นชุมชนที่หนาแน่นใหม่ที่กว้างขวาง มาจากการพัฒนาอย่างน่าทึ่ง
“การขยายตัวทางเศรษฐกิจครั้งใหญ่ หลังสงครามเวียดนาม และสงครามในประเทศเพื่อนบ้าน ชุนชนเกษตรกรรมลุ่มเจ้าพระยา จึงเริ่มต้นการเปลี่ยนแปลงอีกครั้งหนึ่ง ด้วยปรากฏขึ้นของโรงงานญี่ปุ่นในพื้นที่จังหวัดอยุธยา ถือเป็นยุทธศาสตร์ใหม่ธุรกิจญี่ปุ่นในประเทศไทย พร้อมกับสร้างการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในเมืองหลวงเก่า” ผมเคยนำเสนอเรื่องนี้ตอนน้ำท่วมครั้งใหญ่(กรุงเทพฯ : แรงปะทะใหม่ กันยายน 2555) โดยอ้างรายงานจากสือต่างชาติด้วย บางรายเจาะจงไปที่เมืองหลวงเก่า
“BBC ให้ภาพใหม่ของเมืองหลวงเก่าว่า เคยเป็นเมืองหลวงของอาณาจักรยิ่งใหญ่ของพุทธและฮินดูมา 400ปี แต่ในปัจจุบันกลายเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมสมัยใหม่ในระบบเศรษฐกิจโลก และเมื่อเผชิญน้ำท่วมครั้งร้ายแรง จึงส่งผลให้ Supply chain ของบริษัทใหญ่ที่สุดในโลกบางแห่งต้องหยุดชะงัก” ขณะเดียวกันให้ภาพรวมด้วยว่า ในพื้นที่ราบลุ่มเจ้าพระยามีโรงงานมากกว่า2, 000 แห่ง ขณะที่สำนักข่าวAP รายงานอย่างเจาะจงว่า “มีโรงงานผู้ผลิตชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์และโรงงานผลิตชิ้นส่วนรถยนต์ของธุรกิจญี่ปุ่นมากกว่า 300 แห่ง”
Central WestGate เข้าใจฐานลูกค้า จึงมีบทสนทนาที่สอคล้องกัน “จะเน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลางบน กลางล่างขึ้นไป ไม่เน้นความหรูหรา” วัลยา จิราธิวัฒน์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานพัฒนาธุรกิจ ออกแบบและก่อสร้าง บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN กล่าวไว้ในวันแถลงข่าวเปิดตัวโครงการ เมื่อ 30 กันยายน 2557
–ธุรกิจค้าปลีกในโมเดล Super regional mall ล้วนเป็นเรื่องกลุ่มธุรกิจรายใหญ่
กลุ่มเซ็นทรัลในยุคทศ จิราธิวัฒน์ (เข้ามามีบทบาทตั้งแต่ประมาณปี2535) กลุ่มเซ็นทรัล มักดำเนินแผนการตามกระแสใหม่ๆธุรกิจค้าปลีกทีรายอื่นริ่เริ่มไปแล้ว อย่างไรก็ตาม เมื่อกลุ่มเซ็นทรัลดำเนินแผนการใหม่ๆ ตามกระแสดังกล่าว มักสะท้อนแนวโน้มธุรกิจใหม่ที่คึกคัก และมีการแข่งขันอย่างรุนแรง ดังนั้นเมื่อเซ็นทรัลโดดเข้าสู่เกม Super regional mall จึงย่อมจะเป็นเช่นนั้น
Central WestGate เป็นโครงการของCPN เป็นโครงการใหญ่ที่สุดในบรรดาโครงการทั้งหมด 8 โครงการที่อยู่ในแผนการของปี2558-2559 กำลังเร่งรีบดำเนินการก่อสร้าง ประกาศว่าจะเปิดบริการในปลายเดือนสิงหาคมที่จะถึงนี้
CPN ถือเป็นหัวหอกสำคัญในการบุกเบิกพื้นที่ใหม่ โอกาสใหม่ของกลุ่มธุรกิจทั้งมวลของกลุ่มเซ็นทรัล ไม่เพียงกลุ่มธุรกิจห้างสรรพสินค้า(Department store group) ซึ่งถือเป็นฐานที่ใหญ่ที่สุด ยังรวมถึงกลุ่มธุรกิจโรงแรม( Hotel &resort group ) กลุ่มธุรกิจซูเปอร์มาร์เก็ตและร้านสะดวกซื้อ( Food retail group) กลุ่มธุรกิจร้านอาหาร(Restaurant group) กลุ่มร้านค้าวัสุดก่อสร้าง( Hardliners group ) และกลุ่มร้านสินค้าแบรนด์เนม( Marketing group) นับวัน CPN จะมีบทบาทมากขึ้นๆ
จาก เอกสารนำเสนอนักลงทุน ไตรมาสที่ 1 ปี 2558 (พฤษภาคม 2558) ของCPN ให้รายละเอียดโครงการ Central WestGate ไว้ว่า เป็นโครงการที่ใช้เงินลงทุน 7,200 ล้านบาท มีพื้นที่เช่าสุทธิ(Net Leasable Area-NLA ) 82,000 ตารางเมตร มีที่จอดรถ 5,000 คัน บนเนื้อที่ 100 ไร่ โดยมี Central Department Store เป็นผู้ร่วมพัฒนาโครงการ(Joint Developer )
ว่าไปแล้วในพื้นที่เปิดครึ่งวงกลมด้านเหนือกรุงเทพ มีความเคลื่อนไหวของ Super regional mall อย่างคึกคัก
ที่กล่าวถึงแล้ว บริษัทสยามฟิวเจอร์ฯกับ IKEA กำลังดำเนินแผนการ Mega Rangsit ซึ่งนักวิเคราะห์หุ้น (อ้างจาก Phillip Securities (Thailand) 25 September 2014) ระบุว่า โครงการดังกล่าวดำเนินไปตามแผน คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี2562
ทั้งนี้ควรผนวกแผนการของฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต เข้าในภาพการแข่งขันใหญ่ดังกล่าวด้วย
เอกสารนำเสนอนักลงทุน ไตรมาสที่ 1 ปี 2558 (พฤษภาคม 2558) ของCPN เอง ได้กล่าวสถานการณ์การแข่งขันทางธุรกิจโดยรวม ได้ให้ความสำคัญกับฟิวเจอร์ พาร์ค ในฐานะคู่แข่งรายสำคัญรายหนึ่งด้วย ทั้งๆที่มีเพียงโครงการเดียว แต่ทว่าเป็นโครงการใหญ่ ในพื้นที่กรุงเทพด้านเหนือ
โครงการขยายพื้นที่(โดยรวม)ของฟิวเจอร์ พาร์ค รังสิต อีก 160,000ตารางเมตร ด้วยเงินลงทุน 4,000ล้านบาท คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปีนี้ ถือเป็นการเพิ่มเติมกับโครงการเก่า
ภาพการแข่งขันทางธุรกิจในพื้นที่เชื่อมต่อด้านเหนือกรุงเทพ จึงเข้มข้นขึ้นอย่างมิพักสงสัย
วิรัตน์ แสงทองคำ 