ความเคลื่อนไหวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลหลังน้ำท่วมใหญ่ มีนัยยะน่าสนใจ
จากข้อมูลของกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ 3ราย ซึ่งจดทะเบียนในตลาดหุ้น (เพราะมีการเปิดเผยข้อมูลเพียงพอจะวิเคราะห์ได้) เชื่อว่าครอบครองส่วนแบ่งตลาดรวมกันมากที่สุดในตลาดประเภทพื้นฐาน –ที่อยู่อาศัย ให้ภาพความเคลื่อนไหวที่สำคัญ น่าจะเป็นดัชนีภาพรวมการเปลี่ยนแปลงทางธุรกิจ และเป็นภาพสะท้อนความรู้สึกนึกคิดของสังคมที่เกี่ยวพันวิกฤติการณ์น้ำท่วมครั้งที่ผ่านมา
ความเคลื่อนไหวธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นดัชนีสำคัญ มีความอ่อนไหวเป็นพิเศษกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและสังคม และจากความรู้สึกนึกคิดของผู้บริโภค โดยเฉพาะในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์พื้นฐาน—ที่อยู่อาศัย ภาพสะท้อนการมองไปข่างหน้ายาวไกลเป็นพิเศษในการสร้างปัจจัยพื้นฐานในการดำรงชีวิต ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อาจมองสถานการณ์ และประเมินความเสี่ยงทางธุรกิจโดยรวมในระยะสั้นกว่ามาก อาจเป็นเพียงช่วงการขายโครงการหนึ่งๆเสร็จสิ้นลง
ภาพรวมผลประกอบการของบริษัททั้งสามให้ภาพที่น่าสนใจ โดยพิจารณาจากรายงานยอดขายทั้งปีของปีที่แล้ว และครึ่งปีของปีนี้ ช่วงเวลาดังกล่าว เป็นช่วงได้รับผลกระทบโดยตรงกับวิกฤติการณ์น้ำท่วม โดยเฉพาะในช่วงสี่เดือนสุดท้ายปีที่แล้ว อันเนื่องมาจากกิจกรรมทางธุรกิจต้องหยุดชะงักไปเกือบถึงครึ่งปี ส่วนช่วงครึ่งปีนี้ เชื่อว่ามีปรากฏการณ์ที่ควรจับตาเป็นพิเศษ เป็นผลต่อเนื่อง จากความรู้สึกนึกคิดของผู้บริโภคต่อปรากฏการณ์นำท่วม แม้ว่าการรับรู้รายได้ของกิจการบางส่วนเกิดขึ้นก่อนหน้าวิกฤติการณ์น้ำท่วม
พฤกษา เรียลเอสเตท ในฐานะกิจการมุ่งตลาดกว้าง มีโครงการอยู่ชานเมืองจำนวนมาก และได้รับผลกระทบจากวิกฤติการณ์น้ำท่วมมากกว่าอีกสองราย ก่อนหน้านั้นในปี2553 ได้ก้าวขึ้นมาเป็นกิจการอสังหาริมทรัพย์ที่มียอดขายสูงสุด แต่ปีที่ผ่านมา ภาวการณ์ชะลอตัวของยอดขายเกิดขึ้นอย่างชัดเจน ขณะที่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยอดขายในปีที่แล้วเติบโตขึ้นมาก มาจากความพยายามเปิดโครงการใหม่ๆจำนวนมาก ในฐานะผู้นำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตลาดระดับกลางและบน โดยมีโครงการได้รับผลกระทบจากวิกฤติการณ์น้ำท่วมไม่มากนัก
ส่วนแสนสิริ สามารถรักษาความเติบโตค่อนข้างคงเส้นคงวา โดยเฉพาะในปีนี้มีภาพที่น่าสนใจสะท้อนยุทธศาสตร์ใหม่ทางธุรกิจ “ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ บริษัทสามารถขยายฐานรายได้จากตลาดต่างจังหวัดเพิ่มมากขึ้น คิดเป็นประมาณ 22% จากยอดขาย”ผู้บริหารแสนสิริอธิบายความเป็นไปของธุรกิจไว้
อย่างไรก็ตาม ความเป็นไปของผลประกอบการทั้งปีของทั้งสามกิจการ จะให้ภาพที่ชัดเจนมากขึ้น ภาพที่สำคัญในเฉพาะหน้าควรมองไปที่การดำเนินโครงการใหม่หลังวิกฤติการณ์น้ำท่วม
โครงการใหม่ เป้นภาพสะท้อนของความเชื่อและบทวิเคราะห์ทางธุรกิจกิจการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ควรจะถือเป็นผู้กำหนดทิศทางของธุรกิจโดยรวมได้ในระดับหนึ่ง
–บทวิเคราะห์การลงทุนและการตลาด โดยพื้นฐานมาจากการสำรวจ วิจัย ตลาดในสถานการณ์ เชื่อว่ามีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยยะสำคัญ ดังนั้นความเคลื่อนไหวของการเปิดโครงการใหม่ของทั้งสามกิจการ สะท้อนจากข้อมูลประกอบท้ายบทความ ย่อมเป็นภาพเชื่อมโยงกับความเชื่อทีว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังวิกฤติการณ์นำท่วม เป็นภาพที่เปลี่ยนแปลงไปจากสภาพปกติพอสมควร
–ความรู้สึกนึกคิดของตลาดหรือผู้บริโภค มีความละเอียดด่อน จากข้อมูลโครงการใหม่ให้ภาพที่ชัดเจน การเปิดโครงการใหม่ๆในตัวเมืองในรูปแบบคอนโดมิเนียมมีมากเป็นพิเศษ น่าจะมาจากความเชื่อที่ว่าผู้บริโภค ไม่เชื่อมั่นต่อโครงการชานเมืองหรือรอบนอกกรุงเทพฯ ซึ่งได้รับผลกระทบจากวิกฤติการณ์นำท่วม ถือว่าเป็นภาพใหม่ขัดแย้งกับภาพเดิม ผมเคยนำเสนอภาพเดิมไว้ว่า ในช่วงอย่างน้อยหนึ่งทศวรรษที่ผ่านมา โครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ได้ขยายออกไปสู่ชานเมืองและแนวโน้มขยายพื้นที่ออกไปไกล เป็นรัศมีกว้างขึ้นๆ
–ใจกลางเมืองหลวง มีความสำคัญมากขึ้น อีกภาพหนึ่งที่ชัดเจน ทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการเชื่อมั่นอย่างมั่นคงว่า พื้นที่ใจกลางเมืองหลวงจะได้รับการปกป้องอย่างดี ดังนั้นโครงการส่วนใหญ่จึงกลายเป็นคอนโดมิเนียม แต่จะเป็นแนวโน้มใหม่ที่สำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่าด้วยที่อยู่อาศัยหรือไม่ ควรติดตามต่อไป เพราะผู้ประกอบการทั้งสาม อาจจะมีแลนด์แบงก์ในใจกลางเมืองหลวงเตรียมไว้มากพอ จำเป็นต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่ง หรือเป็นเพียงช่วงขัดจังหวะรอให้มองภาพการเปลี่ยนแปลงของตลาดให้ชัดเจนกว่านี้
อย่างไรก็ตามมุมมองและความเชื่อของผู้บริโภคกับผู้ประกอบการย่อมแตกต่างกัน ในมิติที่ซับซ้อน
แม้แต่ผู้บริโภคเองก็มีหลายระดับ ผู้บริโภคที่กล่าวถึงส่วนใหญ่ หมายถึงผู้ซื้อทีอยู่อาศัยโดยหวังเป็นที่พักพิงในระยะยาว ขณะที่ผู้ซื้อเพื่อการค้า อาจมองระยะสั้นกว่า ส่วนผู้ประกอบการมองโอกาสในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในความหมายกว้างกว่าที่อยู่อาศัย
แม้ว่าจะรายละเอียดที่แตกต่างกันออกไปบ่าง แต่เชื่อว่าแนวโน้มใหญ่ในเฉพาะหน้า เป็นไปในทิศทางเดียวกัน มุ่งสู่พื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯมากขึ้น
ภาพความเคลื่อนไหวที่สำคัญ เริ่มต้นมาจากโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ร่วมทุนระหว่างซีพีกับสยามพิวรรษ์ ติดตามมาด้วยความเคลื่อนไหวอันคึกคักของธุรกิจศูนย์การค้าใจกลางเมือง ทั้งการปรับโฉม และลงทุนใหม่ สอดคล้องกับข้อมูลสำคัญอีกชุดหนึ่ง การเติบโตอย่างมากของผู้บริโภคในใจกลางกรุง แม้ว่าเป็นพื้นที่ชุมนุมทางการเมืองที่มี่ความวุ่นวายก็ตาม
แต่ที่แตกต่างออกอย่างน่าสังเกต คือความเคลื่อนไหวของกลุ่มเซ็นทรัล เชื่อกันว่าเป็นผู้ซื้อที่ดินแปลงใหญ่ริมถนนวิภาวดี ย่านรังสิต ที่ที่เพิ่งเผชิญน้ำท่วมอย่างหนักหน่วง
ที่ดินแปลงใหญ่ประมาณ600 ไร่ เป็นที่แปลงใหญ่ที่ทอดยาวตามแนวถนนวิภาวดีรังสิต เชื่อกันว่ากลุ่มเซ็นทรัลจะสร้างศูนย์การค้าธุรกิจขนาดใหญ่ โดยเชื่อมั่นความเติบโตของผู้บริโภคด้านเหนือของชานเมืองกรุงเทพฯยังคงมีต่อไป
มุมมองธุรกิจ เชื่อว่ามาจากความเชื่อมั่น เชื่อมโยงกับระบบการปกป้องใจกลางเมืองหลวงด้วย
–ถนนวิภาวดีรังสิต ถือเป็นเส้นทางคมนาคมด้านเหนือที่สำคัญมาก เชื่อมกรุงเทพฯกับพื้นที่ภาคกลางและเหนือของประเทศ แม้ว่าเมือวิกฤติการณ์น้ำท่วมครั้งที่ผ่านมา จะประสบปัญหานานนับเดือน แต่เนื่องจากความสำคัญที่มีอยู่ เชื่อว่ารัฐบาลจำเป็นต้องสร้างระบบป้องกันเส้นทางเข้า-ออกกรุงเทพที่สำคัญไว้ การสร้างศูนย์การค้าใหม่ริมถนนวิภาดีรังสิตย่อมเป็นโอกาสททางธุรกิจ
–เป็นมุมมองเชิงธุรกิจ ทั้งมีความเสี่ยงและโอกาส การลงทุนซื้อที่ดินในช่วงเวลานี้ ถือเป็นทีช่วงที่ดีของการเจรจาต่อรอง เช่นเดียวการลงทุนทางธุรกิจเป็นการลงทุนที่หวังผลตอบแทนคุ้มการลงทุนในระยะเวลาไม่นานนักไม่เกิน10 ปี การประเมินความเสี่ยงทางธุรกิจย่อมแตกต่างกับความรู้สึกนึกคิดของผู้บริโภคผู้ซื้อที่อยู่อาศัย
อย่างไรก็ตาม ผมเชื่อว่าแรงปะทะต่อความเป็นไปของกรุงเทพฯจะค่อยๆมีมากขึ้น
ข้อมูลจำเพาะ
ผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
(ล้านบาท)
2551 2552 2553 2554 2555(ไตรมาส2)
PS: บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)
รายได้รวม 13,033.60 19,033.45 23,406.96 23,422.31 11,542.77
กำไรสุทธิ 2,373.27 3,621.82 3,488.15 2,834.82 1,635.54
LH: บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)
รายได้รวม 17,031.66 19,086.43 18,946.66 23,295.10 11,867.78
กำไรสุทธิ 3,427.55 3,908.47 3,971.16 5,608.56 2,591.41
SIRI: บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)
รายได้รวม 15,177.69 17,497.29 18,754.96 20,692.17 10,733.14
กำไรสุทธิ 913.61 1,607.54 1,897.73 2,015.08 790.27
โครงการใหม่ที่สำคัญในปี2555
พฤกษา เรียลเอสเตท
พลัม คอนโดมิเนียม บางแค
พาทิโอ ทาวน์โฮม 3 ชั้น แจ้งวัฒนะ
แชปเตอร์วัน โมเดิร์นดัชต์ คอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา
แลนด์แอนด์เฮ้าส์
นันทวัน ปิ่นเกล้า-ราชพฤกษ์
บ้านพฤกษ์ลดา 3 รังสิต-คลอง 4
คอนโดมิเนียมThe Room สุขุมวิท 40
คอนโดมิเนียมThe Room สุขุมวิท 21
คอนโดมิเนียมTHE KEY สาทร-ราชพฤกษ์
คอนโดมิเนียม The Room BTS วงเวียนใหญ่
North 8 เชียงใหม่
88 แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ฮิลไซด์ ภูเก็ต
แสนสิริ
ดีคอนโด กะทู้ – ป่าตองภูเก็ต
คอนโดมิเนียม เดอะ เบส ดาวน์ทาวน์ ภูเก็ต
คอนโดมิเนียม HQ ทองหล่อ
คอนโดมิเนียม เดอะ เบส พระราม 9 – รามคำแหง
วิรัตน์ แสงทองคำ 