มีธุรกิจหนึ่ง ให้ภาพความเคลื่อนไหวอันคึกคักของสังคมธุรกิจไทยในภาพรวม ในฐานะ “ธุรกิจสามัญ” ที่ใครๆก็สามารถเข้ามาในสนามแข่งขันได้อย่างเสรี ที่สำคัญอีกมิติหนึ่งสะท้อนโอกาสใหม่ซึ่งถือว่ากำลังเปิดขึ้นในช่วงเวลานี้ ไม่ว่าสังคมไทยจะเผชิญความยุ่งยากเพียงใด
ธุรกิจสามัญ
ผมเคยอรรถาธิบายความเป็นธุรกิจสามัญของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาบ้าง จึงพยายามปะติดปะต่อภาพให้ดูจริงจังมากขั้น
–ธุรกิจที่เปิดกว้าง
พิจารณาจากข้อมูลตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศในปัจจุบัน กิจการในกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ก่อสร้าง มีมากถึง111รายจากทั้งหมด473รายรวมกันทุกกลุ่มอุตสาหกรรม โดยมีธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (หมวดย่อยในกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ก่อสร้าง) 62รายมากกว่าหมวดอื่นๆทุกกลุ่ม แต่มีความสามารถสร้างยอดขาย (ในปี 2553) ไม่ถึง 10% ของทุกบริษัทในตลาดหุ้นรวมกัน
ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหุ้นประกอบด้วยทีมาอย่างหลากหลาย ตั้งแต่ผู้ถือหุ้นอยู่ในกลุ่มราชวงศ์(บริษัทสัมมากร) และสำนักงานทรัพย์สินฯ(อาทิ บริษัทคริสเตี่ยนี่และนีลสัน ซึ่งเพิ่งขายกิจการออกไป โดยก่อนหน้านี้ถือหุ้นผ่านบริษัททุนลดาวัลย์) จนถึงโอกาสที่เปิดกว้างพอสมควรสำหรับรายใหม่ๆ ที่ควรกล่าวถึง–กลุ่มพฤษภาของทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ กับกลุ่มตลาดล่าง จากธุรกิจขนาดเล็กพัฒนาขึ้นอย่างน่าสนใจ สร้างรายได้มากกว่า 2 หมื่นล้านบาทในปีที่แล้ว จากภูมิหลังธรรมดากลายมาเป็นบุคคลที่รู้จักกันกว้างขวางในสังคมธุรกิจ ในฐานะผู้มีทรัพย์สินในตลาดหุ้นมากที่สุดรายหนึ่ง(คำนวณจากการเปิดเผยข้อมูลที่ตนเองถือหุ้นในสัดส่วนที่มากกับราคาหุ้นของบริษัท) นอกจากนี้ยังมีกิจการนอกตลาดหุ้นอีกจำนวนมาก โดยเฉพาะรายเล็กๆ มักเกิดจากการจัดสรรทีดิน การสร้างตึกแถว 2-3 คูหาริมถนน โดยพื้นฐานสำคัญแล้วกิจการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ถือเป็นที่มีการแข่งขันสูง ด้วยคูแข่งในตลาดจำนวนมาก จึงถือว่ามีความสามารถเติบโตได้เพียงระดับธุรกิจขนาดกลางๆ โดยไม่สามารถกลายเป็นธุรกิจขนาดใหญ่ ควบคุมตลาดได้ เช่นบางธุรกิจ
–ธุรกิจที่กลไกลและระบบพื้นฐานไม่ซับซ้อน
ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เป็นธุรกิจพื้นฐานที่มีมานาน ถือว่ามีกลไกและระบบธุรกิจและการบริหารไม่ซับซ้อน สามารถเข้าใจได้ไม่ยาก
ผมเคยยกตัวอย่างกรณีเอซีแอสเสท ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่นายกรัฐมนตรีหญิงคนแรกและคนปัจจุบันของไทยเคยเป็นผู้บริหาร ว่าด้วยเรื่องความสัมพันธ์กับการเหตุการณ์ความขัดแย้งทางการเมืองครั้งสำคัญ เป็นกิจการหนึ่งถูกตรวจสอบอย่างเข้มข้นจากหน่วยงานที่ตั้งขึ้นเรียกว่า ศอฉ. ถือเป็นกระบวนการศึกษาทำความเข้าใจระบบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไม่ยากเย็นมาแล้ว
“ในเดือนพฤษภาคม 2553 ซึ่งเกิดเหตุการณ์รุนแรงจากความขัดแย้งทางการเมือง บริษัทฯ ถูกผลกระทบจากคำสั่งห้ามการทำธุรกรรมทางการเงินของศูนย์อำนวยการแก้ไขสถานการณ์ฉุกเฉิน (ศอฉ.) ทางบริษัทฯ ได้เข้า
ชี้แจงข้อมูลต่อ ศอฉ. โดยทันที และ สามารถผ่านเหตุการณ์ดังกล่าวมาได้ด้วยดีและดำเนินงานได้ตามปกติ จากการดำเนินธุรกิจอย่างถูกต้องและโปร่งใสมาโดยตลอด บริษัทฯ สามารถชี้แจงและให้ข้อมูลแก่ ศอฉ.ในทุกเรื่อง และรวมถึงได้มีการชี้แจงให้ผู้เกี่ยวข้อง อันได้แก่ ผู้ถือหุ้น ลูกค้า คู่ค้า สถาบันการเงินและพนักงาน รับทราบ และได้รับความเข้าใจและให้การสนับสนุนด้วยดีจากทุกฝ่าย”ส่วนหนึ่งของรายงานผู้ถือหุ้น จากรายงานประจำปี2553ของเอสซีแอสเซ้ท ซึ่งผมตีความได้เช่นนั้น
–ธุรกิจที่มีความเสี่ยงเป็นปกติ
พิจารณาจากข้อมูลตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศในช่วงหลังวิกฤติการณ์ปี2540 ว่าด้วยการเพิกถอนบริษัทในตลาดหุ้น พบว่ากิจการในกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ก่อสร้างได้ถูกเพิกถอนออกจากตลาดหุ้นจำนวนมาก แม้ไม่มากกว่าธุรกิจเงินทุนและหลักทรัพย์ แต่ได้ให้ภาพการปรับโครงสร้างธุรกิจครั้งใหญ่ กลุ่มธุรกิจที่มีฐานะอันโดดเด่นและมีประสบการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายสำคัญหลายรายถูกเพิกถอนออกจากตลาดหุ้นด้วยส่าเหตุการล้มละลาย ที่สำคัญได้แก่ กลุ่มบ้านฉางของไพโรจน์ เปี่ยมพงศ์สาน ซึ้งถือกันว่าเป็น “เจ้าพ้อภาคตะวันออก” ในฐานะได้ประโยชน์อย่างมากจากการเกิดขึ้นและขยายตัวของโครงการพัฒนาชายฝั่งทะเลตะวันออก( Eastern sea board) กลุ่มบริษัทจุลดิส ซึงถือเป็นกิจการที่มีประวัติ มีชื่อเสียงในฐานะมีระบบการบริหารสมัยใหม่ ก็มีอันเป็นไปด้วย หรือแม้กระทั่งกลุ่มสมประสงค์ เจ้าของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ที่เติบโตจากรากฐานธุรกิจการค้าส่งออกข้าว ซึ่งได้สะสมที่ดินราคาถูกไว้จำนวนพอสมควรในช่วงก่อนสู่ธุรกิจ ใช้เวลาเพียงสั้นๆสามารถก้าวเป็นคู่แข่งรายสำคัญ ของแลนด์แอนด์เฮาส์อยู่ช่วงหนึ่ง แต่แล้วก็เอาตัวไม่รอด
การเกิดขึ้นออย่างเสรี การแข่งขันอย่างเต็มที สามารถเข้าตลาดหุ้นระดมทุนจากสาธารณชน ดูเป็นภาพที่น่าสนใจ แต่อีกด้านเป็นธุรกิจที่อ่อนไหวกับสถานการณ์กับภาวะไม่แน่นอนของเศรษฐกิจ และมักจะเป็นธุรกิจแรกๆได้รับผลสะเทือนจากวิกฤตการณ์ ก่อนธุรกิจอื่นๆเสมอ
โอกาสใหม่
จากพื้นฐานและธรรมชาติธุรกิจที่อรรถาธิบายมาในตอนต้นๆ ย่อมเชื่อมโยงไปสู่จังหวะเวลาและโอกาสใหม่ทางธุรกิจ ในมุมมองของผมเชื่อว่าเป็นภาพสะท้อนของการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างหรือบางส่วนของโครงสร้างธุรกิจไทย ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อหนึ่งของการพัฒนาเศรษฐกิจไทย ภาพที่ว่าเคยเกิดขึ้นมาหลายครั้ง แต่ช่วงสำคัญที่ควรกล่าวถึง คือช่วงรุ่งโรจนก่อนปี 2540 ซึ่งธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีความเป็นมาและเป็นไปตามแนวคิดของบทความนี้
หนึ่ง-มีผู้เล่นเข้ามาอย่างมากมาย และหลากหลาย มีทั้งธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรงหรือเป็นธุรกิจในฐานะผลพวงหรือส่วนหนึ่งของธุรกิจหลัก
ดูบทเรียนจากลุ่มเอกธนกิจของปิ่น จักกะพาก ซึ่งล้มไปแล้ว และถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของวิกฤติการณ์ครั้งนั้น หลังจากขยายกิจการหลักทรัพย์อย่างพายุบุแคมจนกลายเป็นผู้นำตลาดอย่างแท้จริงแล้ว จึงเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเชื่อกันว่าเติบโต และได้ผลตอบแทนค่อนข้างสูง
ส่วนกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ได้ดำเนินไปอย่างโลดโผนเช่นกัน โดยเฉพาะการมาของกลุ่มบางกอกแลนด์ และธนายง ในฐานะผู้สร้างโมเดลธุรกิจใหม่จากประสบการณ์ทั้งเมืองไทยและฮ่องกง รวมทั้งการเคลื่อนไหวของกลุ่มธุรกิจเดิม โดยเฉพาะจากธุรกิจค้าส่งออกข้าวที่เคยมีอิทธิพลในยุคก่อนหน้า เข้าสู่ธุรกิจใหม่ ทั้งตั้งใจอย่างเต็มกำลัง ทั้งเข้าสู่อย่างระมัดระวัง ในกรณีที่น้าสนใจที่กล่าวมาแล้ว คือกลุ่มสมประสงค์ ยังมีรายอื่นๆอีกไม่น้อย ไม่ว่ากลุ่มตระกูลเอี่ยมสุรีย์ใช้ที่ดินของตนเองที่ดำเนินธุรกิจอย่างจำกัด หรือกลุ่มเกษตรรุ่งเรืองดำเนินธุรกิจอย่างจริงจังพอสมควร ซึ่งพบว่าไม่ง่ายอย่างที่คิด
สอง-พัฒนาการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อ มักจะปรากฏพัฒนาการใหม่ของธุรกิจด้วย โดยเฉพาะการเกิดขึ้นของโครงการเมืองทองธานี
“อนันต์ กาญจนพาสน์ประกาศโครงการเมืองทองธานี เป็นแนวคิดใหม่ในการสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก ด้วยการผนึกประสบการณ์สามส่วนเข้าด้วยกัน หนึ่ง-อุตสาหกรรม สอง-อสังหาริมทรัพย์ และสาม-การค้าปลีก”เมื่อสามสิ่งรวมอยู่ในตัวผม คือการประกอบกิจการอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัย เป็นอุตสาหกรรมจริงๆ มีการผลิตนับหมื่นนับแสนยูนิต ขายให้ผลิต หรือผู้ขายปลีก” เขาเคยอรรถาธิบายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โมเดลใหม่ของเขาเอาไว้ในช่วงนั้น“จากเรื่อง “บางกอกแลนด์” สิงหาคม 2554
แก่นของความพยายามครั้งนั้นสำคัญประการหนึ่ง คือการเกิดขึ้นของระบบการก่อสร้างในเชิงอุตสาหกรรมที่มาฝั่งรากลึกกับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นระบบในเวลาต่อมา ที่เรียกว่า Prefabrication
สถานการณ์ทำนองเดียวกันกำลังเกิดขึ้นต่อเนื่องในปัจจุบัน โดยเชื่อว่ากำลังดำเนินไปอย่างเป็นขบวน และเป็นแนวโน้ม
โดยเฉพาะบทบาทของเครือข่ายธุรกิจใหญ่ของไทย ซึ่งบางส่วนเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาบ้างแล้ว โดยดำเนินการเชิงรุกมากขึ้นอีก บางรายถือเป็นครั้งแรกที่เข้าสู่ในฐานธุรกิจใหม่ ภาพที่ชัดเจน –เป็นความเอาการเอางานของธุรกิจใหญ่ทั้งที่มีพื้นฐานเดิมอยู่แล้ว และมาจากธุรกิจที่หลากหลายไม่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ปรากฏการณ์ใหม่จึงน่าสนใจอย่างยิ่ง
ผมคงไม่ได้ประเมินภาพจากบทบาทของทีซีซีแลนด์ของเจริญ สิริวัฒนภักดี โดยตรง แม้จะดำเนินธุรกิจอย่างเข้มข้นมากขึ้นหลังปี 2540 เป็นต้นมา ด้วยทั้งร่วมมือกับ Capital land ของสิงคโปร์ และจัดกลุ่มธุรกิจตนเองอย่างเป็นเรื่องราว ทั้งนี้เป็นเพราะให้ความสำคัญกับธุรกิจนี้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะแสวงหาโอกาสในช่วงวิกฤตการณ์ได้อย่างดี ด้วยการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหา แต่อย่างไรก็ตาม ก็นับเป็นความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจ
ที่น่าสนใจเป็นพิเศษ กลุ่มซีพีซึ่งดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาบ้างแล้ว และถือเป็นธุรกิจแขนงหนึ่งของกลุ่มมาระยะหนึ่ง ได้สร้างกฎการณ์ใหม่ คงไม่มีครั้งใดที่ดำเนินการอย่างคักคักในประเทศไทยเท่ากับเวลานี้ เป็นการดำเนินอย่างกว้างขวางอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน
–จากดำเนินโครงการใหญ่ร่วมกับสยามพิวรรษน์(อ่านรายละเอียดจากบทความเรื่องสยามพิวรรธน์(1)และสยามพิวรรธน์(2)เมษายน 2555) ในเวลาเดียวกันถือเป็นการเปิดตัวครั้งสำคัญ–กลุ่มธุรกิจใหม่ของบุตรีคนสุดท้องของธนินท์ เจียรวานนท์ ซึ่งได้ใช้เวลาระยะหนึ่งสร้างกลุ่มธุรกิจของตนเองอย่างมีนัยสำคัญ
–อีกด้านหนึ่งซีพีแลนด์ ซึ่งซุ่มดำเนินธุรกิจมานานพอสมควร โดยสุนทร อรุณานนท์ชัย มืออาชีพรุ่นเก่ามีประสบการณ์อย่างโชกชน จากเงินทุนหลักทรัพย์ ถึงอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการเริ่มต้นในฐานะผู้เชี่ยวชาญในการหาซื้อดินแปลงสำคัญในกรุงเทพ สนับสนุนกลุ่มซีพีมาก่อน ตอนนี้มีแผนการใหญ่ ประกาศโครงการจำนวนมาก ด้วยความเชื่อใหม่ ว่าด้วยการขยายธุรกิจสู่หัวเมืองในต่างจังหวัดด้วย ถือเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายสำคัญทีมีเป่าหมายอย่างชัดเจนและจริงจัง และที่สำคัญมีแผนนำซีพีแลนด์เข้าตลาดหุ้นด้วย
ทั้งนี้อาจถือว่ากลุ่มสหพัฒน์เป็นกลุ่มธุรกิจใหญ่ กำลังเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในฐานะธุรกิจใหม่เป็นรายล่าสุดก็ว่าได้ ด้วยความร่วมมือกับกลุ่มชาญอิสระ ในโครงการพัฒนาพื้นที่ชั้นดีที่หัวหิน
จากภาพเค้าโครงขางต้น จะค่อยๆสร้างภาพชัดเจนมากขึ้นในเวลาต่อไป
วิรัตน์ แสงทองคำ 