กรุงเทพฯและปริมณฑล

“จากวันนี้ พื้นที่ที่แบ่งแยกออกจากกันในทางภูมิศาสตร์ ได้กลายเป็นพื้นที่ทางความคิดยุทธ์ศาสตร์ที่หลอมเข้าด้วยกันแล้ว” ผมเคยสรุปไว้ในบทความชิ้นหนึ่งว่าด้วยกรุงเทพฯกับชนบท (“ทิศทางปี2553/4(4)สังคมหัวเมืองและชนบทซับซ้อนมากขึ้น” ธันวาคม 2553 )เชื่อว่ากรณีความสัมพันธ์ระหว่างกรุงเทพฯกับปริมณฑลมีความหมายมากกว่านั้นอีก

ภาพแบ่งแยกทางภูมิศาสตร์การเมืองปรากฏขึ้นอย่างชัดเจนจากวิกฤติการณ์น้ำท่วมครั้งใหญ่ เป็นความขัดแย้งกับความเป็นไปในเชิงสังคมของ “กรุงเทพฯและปริมณฑล” ซึ่งขยายพื้นที่ออกไปอย่างไม่หยุดยั้ง โดยเฉพาะปัญหาระหว่างคันหรือกระสอบทรายกันน้ำ แดนต่อแดนเขตกรุงเทพฯกับเขตจังหวัดใกล้เคียง   ไม่ว่ากรณีเขตดอนเมืองกับรังสิต (ปทุมธานี) โดยเฉพาะเหตุการณ์ที่หมู่บ้านเมืองเอก ระหว่างเขตสายไหม (กทม.)กับชาวลำลูกกา(ปทุมธานี) หรือระหว่างกระสอบทรายกั้นคลองมหาสวัสดิ์(ต่อแดนกทม.นนทบุรีและนครปฐม)ที่ระดับน้ำแตกต่างกันมาก

“เรามีบ้านราคา 3ล้านแต่ต้องมานอนริมถนน” ชาวลำลูกกาคนหนึ่งประกาศกับทีวีช่อง 3 “เราไม่ต้องการถุงยังชีพ แต่ต้องการชีวิตปกติเช่นเดียวกับคนกรุงเทพฯ” คนอีกฝั่งคลองมหาสวัสดิ์แสดงอารมณ์ผ่านช่องทีเอ็นเอ็น24 (รายการข่าวในทีวีแบบบอกรับของTrue Vision) หรือแม้กระทั่งบทความสะเทือนอารมณ์ของสุมิตรา จันทร์เงา ในฐานะสมาชิกหมู่บ้านเมืองเอก ฯลฯ เป็นชิ้นส่วนของเรื่องราวที่ควรประเมินหรือทำความเข้าใจคำนิยาม “กรุงเทพฯและปริมณฑล”กันใหม่

ในฐานะที่เป็นคนต่างจังหวัดมาปักหลักอยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลมาประมาณ 3 ทศวรรษ ก่อนหน้านี้ไม่ได้เข้าใจและรู้สึกในทำนองนี้เลย คงเช่นเดียวกับผู้คนกลุ่มใหญ่ที่มีจำนวนเพิ่มมากขึ้นๆ ทั้งๆที่ผมอพยพไปมา ระหว่างชายแดนกรุงเทพฯถึงสามครั้ง จากดอนเมือง (หากอยู่ถึงปีนี้คงน้ำท่วมไปแล้ว) ไปปากเกร็ด-นนทบุรี (ปีนี้ชุมชนเข็มแข้ง น้ำไม่ท่วมแต่ต้องนอนผวา กลัวกำแพงริมเจ้าพระยาจะพัง) สุดท้ายมาอยู่เขตคลองสามวา (เป็นคนส่วนน้อยของเขตชายแดนกรุงเทพฯที่โชคดี เพียงน้ำล้อมบ้าน)

ผมคิดว่าสามทศวรรษของ “กรุงเทพฯและปริมณฑล” มีความเชื่อมโยงกับ การสร้างชุมชนขนาดใหญ่ เช่น เมืองทองธานีกับเมืองเอก และโครงการหมู่บ้านจัดสรรประเภทดาวกระจายตามโมเดล ของบริษัทแลนด์แอนด์เฮาส์และบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ไม่มากก็น้อย

เมือทองธานีและเมืองเอกมีทีมาจากทีเดียวกัน  แยกออกจากกันเพื่อสร้างอาณาจักรที่ยิ่งใหญ่ ตามแนวทางธุรกิจคล้ายๆกัน สร้างเมืองใหม่ในโมเดลเดียวกัน แม้ว่าความเป็นไปในตอนหลังๆจะแตกต่างกันก็ตาม

ผมเคยเล่าเรื่องเมืองทองธานีภายใต้การบริหารของอนันต์ กาญจนพาสน์มาแล้ว  จึงไม่ขยายความอีก

“ในช่วง 16ปีก่อนหน้านั้น บางกอกแลนด์ มิได้ดำเนินกิจการอสังหาริมทรัพย์เอาเป็นเรื่องราว นอกจากทยอยซื้อที่ดินจนได้ที่แปลงใหญ่ติดต่อกันแถวแจ้งวัฒนะกว่า 4000 ไร่ ในปลายปี 2532 บางกอกแลนด์ได้เริ่มขึ้นอย่างคึกคัก…  อนันต์ กาญจนพาสน์ประกาศโครงการเมืองทองธานี เป็นแนวคิดใหม่ในการสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก”(อ่านรายละเอียดเรื่อง  บางกอกแลนด์)

ว่าตามแนวภูมิศาสตร์โครงการเมืองทองธานีตั้งอยู่ในแดนต่อแดนด้านตะวันตกเฉียงเหนือของกรุงเทพฯ โดยถือว่าอยู่ในเขตอำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี  ส่วนโครงการเมืองเอก ว่าไปแล้วอยู่ในเขตต่อเนื่องกับเมืองทองธานี ต่อแดนกรุงเทพฯด้านเหนือ อยู่ในเขตอำเภอเมือง  จังหวัดปทุมธานี

ธาตรี บุญดีเจริญ(เป็นญาติทางมารดาของอนันต์ กาญจนพาสน์ด้วย) เป็นผู้ริเริ่มโครงการเมืองเอกมาตั้งแต่ปี2526 ในนามของบริษัทยูนิเวสต์ (ก่อตั้งปี 2523) หลังจากทำงานกับกลุ่มเมืองทองยุคแรก (ยุคมงคล กาญจพาสน์) มานาน ถือเป็นผู้เชี่ยวชาญและบุกเบิกธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รุ่นแรกๆของเมืองไทย มีความเกี่ยวข้องกับโครงการบ้านจัดสรรยุคแรก โรงแรม ศูนย์การค้า และโรงแรมในกรุงเทพฯเมื่อสามทศวรรษที่แล้ว ที่พอจะอ้างอิง อาทิ ห้างโรบินสัน สีลม ตึกซีพีทาวเวอร์ ฟิวเจอร์พาร์ครังสิต และศูนย์การค้าฟอร์จูนทาวน์ซึ่งถือเปิ่นจุดกำเนิดกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของซีพี ย่อมถือว่าธาตรี มีสายสัมพันธ์กับสังคมธุรกิจไทยเดิมพอสมควร

โครงการเมืองเอกตั้งอยู่บนที่ดิน 4000 ไร่จึงถือเป็นโครงการที่มีความพร้อมอย่างมาก ทั้งในแง่สิ่งอำนวยความสะดวก อาทิ สนามกอล์ฟ โรงเรียน มหาวิทยาลัยฯลฯ   และกับผู้อยู่อาศัยซึ่งเชื่อว่าสะท้อนภาพความเปิ่นสังคมชั้นดีของกรุงเทพฯแห่งหนึ่งด้วย

ทั้งสองกิจการเผชิญปัญหาอย่างหนักในช่วงวิกฤติ ขณะที่บางกอกแลนด์เอาตัวรอด  ยูนิเวสต์กลับต้องล้มละลาย  ปรากฏการณ์นั้นจะเกี่ยวข้องกับความสามารถเอาตัวรอดจากภัยน้ำท่วมครั้งใหญ่ของเมืองทองธานี กับภาวะจมน้ำอันหดหู่ของเมืองเอกหรือไม่ ไม่ทราบได้  แต่เชื่อว่าก่อนหน้านั้นผู้คนที่เกี่ยวทั้งสองเมืองใหญ่เมืองใหม่นั้น มองภาพ“กรุงเทพฯและปริมณฑล”เหมือนกัน แต่แตกต่างออกไปจากปัจจุบันอย่างมาก

จากภาพย่อย ค่อยๆปะติดปะต่อเป็นภาพใหญ่ ดูชัดขึ้นอีก เมื่อมองจากมุมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รุ่นหลังที่กำลังโลดแล่น

บริษัทแลนด์แอนด์เฮาส์ ก่อตั้งอย่างเป็นทางการเมื่อ 28 ปีที่แล้ว (2526) เป็นช่วงเวลาใกล้เคียงกับอนันต์ อัศวโภคิน เข้ามาบริหารกิจการต่อมจากมารดา (เพียงใจ หาญพาณิชย์) ซึ่งดำเนินในธุรกิจนี้มาก่อนหน้านั้นพอสมควร จากนั้นไม่นาน แลนด์แลนด์เฮาส์ได้เข้าตลาดหุ้น (2532) ซึ่งเป็นยุคใหม่ของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ พัฒนาไปอย่างต่อเนื่องไปตามภาวะสังคมกรุงเทพสมัยใหม่ที่เดินไปข้างหน้าอย่างไม่หยุดยั้ง

ผมเคยกล่าวไว้นานแล้ว นอกจากอนันต์ อัศวโภคิน ในฐานะเป็นผู้บริหารที่มีฝีมือ พัฒนาธุรกิจในเครือข่ายออกไปอย่างก้าวหน้าและกว้างขวาง   แลนด์แอนด์เฮาส์ เป็นกิจการทีมีการบริหารอย่างเป็นระบบ จึงถือได้ว่าไม่เพียงเป็นผู้นำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยเท่านั้น  หากโครงการบ้านจัดสรรของแลนด์แอนด์เฮาส์ได้กลายเป็นสัญลักษณ์และสไตล์ของกรุงเทพฯสมัยใหม่ด้วย ไม่ว่ารูปแบบของหมู่บ้านจัดสรรที่มีลักษณะคล้ายๆกัน ไปจนถึงสถาปัตยกรรมสำคัญแสดงถึงบุคลิกชุมชนเมืองที่กระจายเป็นหย่อมๆไปทั่วไปอย่างไม่น่าเชื่อ

แลนด์แอนด์เฮาส์ในวันนี้เป็นผู้นำในตลาดบ้านจัดสรรในทำเลที่เรียกว่า“กรุงเทพฯและปริมณฑล” (คำที่ http://www.lh.co.th/  ใช้เช่นเดียวกัน) สำหรับลูกค้าที่มีฐานะจากระดับกลางจนถึงสูง (เฉพาะบ้านเดี่ยว ราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 3-40 ล้านบาท—อ้างจากข้อมูลของแลนด์แอนด์เฮาส์เอง)

ปัจจุบันแลนด์แอนด์เฮาส์  กำลังดำเนินโครงการบ้านจัดสรร(โดยเฉพาะเฉพาะบ้านเดี่ยว)  ประมาณ50โครงการ มียอดขายปีละประมาณ18,000 ล้านบาท ในพื้นที่ที่เรียกว่า “กรุงเทพฯและปริมณฑล”  โดยได้แบ่งพื้นที่ออกอย่างน่าสนใจ—    บางนา-สุวรรณภูมิ     ปิ่นเกล้า-ราชพฤกษ์-รัตนาธิเบศร์    ศรีนครินทร์-เทพารักษ์   พระราม2-เพชรเกษม   รังสิต-รามอินทรา-สุวินทวงค์  เมื่อพิจารณาจากแผนที่( ดูได้จาก  http://www.lh.co.th/  )แล้ว ถือเป็นทำเลต่อแดนระหว่างชายแดนในพื้นที่กรุงเทพฯ(ตามเขตปกครอง) กับจังหวัดใกล้เคียง(นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ และนครปฐม)ทั้งสิน  ทั้งนี้ แลนด์แอนด์เฮาส์ อาจจงใจไม่ให้รายละเอียดเขตปกครองของแต่ละโครงการเอาไว้เลย  อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณากับแผนที่ทางการปกครองแล้ว โครงการของแลนด์แอนด์เฮาส์     ส่วนใหญ่อยู่นอกเขตกรุงเทพฯ

บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท เป็นกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำคัญอีกรายหนึ่งที่น่าสนใจ   เพิ่งเกิดขึ้นเพียงไม่ถึง20 ปี( 2536 )   แต่มีพัฒนาการอย่างก้าวกระโดดโดยเฉพาะในช่วงหลังวิกฤติการณ์ทางเศรษฐกิจปี2540   ปัจจุบันถือเปิ่นกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหุ้น(ตั้งแต่ปี2548) ที่มียอดขายสูงที่สุด มากกว่าสองหมื่นล้านบาท ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ในฐานะผู้บริหารและถือหุ้นใหญ่ มาจากภูมิหลังในฐานะผู้รับเหมาก่อสร้าง ได้กลายมาเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หัวก้าวหน้า เป็นบุคคลที่รูจักกันกว้างขวางขึ้น ในฐานะมีทรัพย์สินในตลาดหุ้นมากที่สุดรายหนึ่ง (คำนวณจากการเปิดเผยข้อมูลที่ตนเองถือหุ้นในสัดส่วนที่มาก กับราคาหุ้นของบริษัท)

พฤกษา เรียลเอสเตท ถือเป็นเจ้าของโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดขายในปัจจุบันมากที่สุดในประเทศไทยก็ว่าได้  โดยเฉพาะมีโครงการที่ตั้งอยู่ในเขตเชื่อมโยงกับกรุงเทพฯ ประเภททาวน์เฮาส์มากถึงกว่า88โครงการ บ้านเดี่ยวอีกกว่า 40โครงการ ในช่วงใกล้ๆมานี้มียอดขายแต่ละปีมากกว่าหนึ่งหมื่นหน่วย โดยประมาณ 70% เป็นประเภททาวน์เฮาส์

ว่าไปแล้ว พฤกษา เรียลเอสเตท ได้พัฒนาเทคโนโลยีการก่อสร้างลักษณะอุตสาหกรรมในทำนองเดียวกับเมืองทองธานี ของอนันต์ กาญจนพาสน์ ที่เน้นกับอาคารสูง  มาสู่การก่อสร้างที่เน้นกับทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว  “เทคโนโลยี Precast เป็นเทคโนโลยีการก่อสร้างสมัยใหม่ที่บริษัทฯ นำมาใช้เพื่อพัฒนารูปแบบการก่อสร้าง โดยเป็นการหล่อชิ้นส่วนคอนกรีตเสริมเหล็ก (เช่น พื้น ผนัง เสา รั้วบ้าน เป็นต้น) ให้แล้วเสร็จก่อนที่จะนำไปติดตั้งในสถานที่ก่อสร้าง” พฤกษา เรียลเอสเตท อรรถาธิบายไว้เพื่อแสดงถึงจุดเด่นของโครงการเอาไว้ (http://www.pruksa.com )

โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของพฤกษา เรียลเอสเตท สะท้อนการเติบโตของชุมชนเมืองที่ขยายตัวเป็นหน่วยเล็กมากขึ้น   ความสำเร็จทางธุรกิจสะท้อนว่าฐานลูกค้าระดับกลางและล่างมีจำนวนมากมาย มากกว่าระดับบนมากนัก ขณะเดียวเมื่อพิจารณาทำเลของโครงการของพฤกษา เรียลเอสเตทแล้ว เป็นที่แน่นอนว่าส่วนใหญ่อยู่นอกเขตกรุงเทพฯ(พื้นที่การปกครอง)  และดูเหมือนจะอยู่ไกลออกไปมากขึ้นๆเมื่อเปรียบเทียบกับโครงการส่วนใหญ่ของแลนด์แอนด์เฮาส์

จากวิกฤติการณ์นำท่วมครั้งใหญ่ของที่ราบลุ่มภาคกลาง หมู่บ้านของทั้งแลนด์แอนด์เฮาส์และพฤกษา เรียลเอสเตท  ย่อมประสบปัญหาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้   เท่าที่ตรวจสอบข้อมูลของทั้งสองบริษัท   สะท้อนภาพที่น่าสนใจ สะท้อนปรากฏการณ์ที่ไม่เคยเกิดขึ้นกับชุมชนสมัยใหม่มาก่อน

สำหรับแลนด์แอนด์เฮาส์ มีหมู่บ้านประสบปัญหาน้ำท่วมไม่มากนัก ส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณด้านเหนือของกรุงเทพฯ ทั้งมีความพยายามป้องกันตนเองของหลายโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ   ส่วนพฤกษา เรียลเอสเตทมีหมู่บ้านที่ประสบปัญหามากถึง 80โครงการ   นอกจากสะท้อนถึงทำเลของที่ตั้งแล้ว อาจเป็นไปได้ว่า พื้นที่โครงการขนาดใหญ่ ประกอบด้วยที่พักอาศัยจำนวนมาก ย่อมมีความยากลำบากในการป้องกัน

ภาพต่อเนื่องทั้งหมดจากนั้น เป็นความเชื่อมโยงที่ไม่อาจแบ่งแยกออกจากกันตามแผนที่ภูมิศาสตร์ —ชุมชนใหม่เหล่านี้ ทั้งความสำนึกและวิถีชีวิต ถือเป็นส่วนหนึ่งของสังคมกรุงเทพฯที่ขยายตัว แต่เพิ่งมาถึงจุดหักเหอย่างไม่คาดคิดในตอนนี้ว่า ยังไม่สามารถข้ามพรมแดนภูมิศาสตร์ทางการเมืองได้อย่างสิ้นเชิง